Ejendomsskattereformen har skabt mange spørgsmål blandt andelsbolighavere og kommende købere. Ændringerne blev reelt sat i gang tilbage i 2018 med vedtagelsen af den nye ejendomsvurderingslov, men det var først i efteråret 2023, at mange for alvor lagde mærke til, hvordan deres forening blev omfattet af det nye system. Nedenfor forsøger vi at give en overskuelig gennemgang af, hvad du som andelsboliginteresseret bør vide om den nye ejendomsskattestruktur og dens betydning for din økonomi og boligsituation.

Tidligere bestod ejendomsvurderingerne af både ejendomsværdi og grundværdi, men med den nye lov fjernes ejendomsværdien for foreninger, som ikke betaler ejendomsværdiskat. Andelsboligforeningens ejendom svarer nemlig skattemæssigt til en boligudlejningsejendom, og derfor får foreninger alene fastsat en grundværdi.

Denne grundværdi skulle oprindeligt være offentliggjort for 2021, men på grund af forsinkelser er den først blevet udsendt i begyndelsen af 2025. Indtil da har foreningerne måttet forholde sig til foreløbige grundværdier for 2023, som bruges som grundlag for beskatningen i 2024 og 2025

Der er tre typer ejendomsskatter: ejendomsværdiskat, grundskyld og dækningsafgift.

For andelsboligforeninger og deres medlemmer er det primært grundskylden, der er relevant, da foreninger ikke betaler ejendomsværdiskat, og det er sjældent, at de betaler dækningsafgift. Indtil 2023 har grundskylden været begrænset af et reguleret skattestop, som betød, at man betalte grundskyld af enten grundværdi eller af en loftværdi, alt efter hvilken der var lavest.

Med indførsel af det nye system er grundværdien for 2023 lagt til grund for beskatningen i 2024 og 2025, men den fuldt indfasede grundskyld vil i fremtiden blive beregnet som 80 procent af grundværdien.

For at dæmpe de store stigninger indføres en moderniseret stigningsbegrænsning, hvor grundskylden højst kan vokse med 4,75 procent om året i forhold til året før.

I andelsboligforeninger, der anvender anskaffelsessummen eller en tidligere offentlig vurdering til at beregne maksimalprisen, vil de ændrede grundværdier normalt ikke påvirke prisen direkte. Foreninger, der derimod bruger nye valuarvurderinger, baserer disse på fremtidige driftsomkostninger, der i høj grad afhænger af skatter og afgifter.

Derfor kan stigende grundskyldsbetalinger påvirke værdien af ejendommen og dermed maksimalprisen. En valuarvurdering benytter en DCF-model, der ser på ejendommens forventede indtægter, udgifter og afkast i en flerårig periode. Hvis grundskyldsskatterne stiger markant, kan en revideret valuarvurdering betyde, at maximalpriserne for andelsboliger justeres nedad, idet de fremtidige driftsomkostninger vurderes at stige. Det er derfor vigtigt, at foreningens revisor eller valuar inkluderer skatteeffekterne i deres beregninger.

Som andelsbolighaver vil du indirekte blive påvirket af ændringerne i grundskylden. Foreningens fremtidige efterregulering af grundskyld for 2022 og 2023 kan betyde ekstraudgifter i regnskabsåret 2025, og den endelige afregning for grundskylden i 2024 kan først finde sted i regnskabsåret 2026.

I mellemtiden kan boligafgiften stige i et højere tempo, end du måske havde forudset. Foreningens hensættelser til betalinger af grundskyld kan også påvirke maximalprisen, når du skal sælge din andel, og banker kan stille skarpt på, om foreningen har afsat tilstrækkelige midler til fremtidige skattebetalinger, når en køber ansøger om lån.

Din køberrådgiver gennemgår foreningens regnskaber nøje og giver dig klar besked om, hvilke hensættelser der er foretaget til eventuelle efterreguleringer af grundskyld. Hvis valuarvurderingen stammer fra før 1. juli 2020, kan du som køber måske være mere tryg ved, at maksimalprisen ikke påvirkes direkte af grundskylden.

Med ejendomsskattereformen er der fokus på, at andelsboligforeninger oplever øgede omkostninger i form af grundskyld. For dig som nuværende eller kommende andelsbolighaver er det altafgørende at forstå, hvordan ændringerne slår igennem, både i din forenings regnskab og i forhold til maksimalpris og finansiering. Ved at have styr på de nye regler og involvere professionelle, der kan beregne værdiansættelsen korrekt, står du stærkere i din bolighandel.