Salgsopstillingen virker officiel. Den er sat professionelt op, fyldt med tal og oplysninger — og mange boligkøbere tager den derfor for gode varer. Det er en fejl. Her er de fem fejl, jeg ser oftest.
1. Fejl i salgsopstillingen - BBR stemmer ikke med virkeligheden
Kælderrum registreret som “disponibelt rum”. Et værelse, der ikke må bruges til beboelse. En udestue uden byggetilladelse. Det er klassikere — og de opdages typisk først, når handlen er gennemført.
Konsekvenserne er reelle: problemer med forsikring, finansiering og videresalg. I visse tilfælde kan kommunen kræve, at ulovlige arealer lovliggøres eller nedrives.
Typiske problemer:
- Et “værelse” er registreret som disponibelt rum
- Kælderen er ikke godkendt til beboelse
- Tilbygninger mangler godkendelse
- Skur er ikke godkendt
Sammenlign altid salgsopstillingens areal- og rumangivelser med BBR-meddelelsen, inden du skriver under.
2. Fejl i salgsopstillingen - Renoveringer og installationer er forkert dateret
Alder på køkken, bad, tag og VVS-installationer har direkte betydning for boligens reelle værdi og dine kommende udgifter.
I en konkret sag jeg har arbejdet med, stod der i salgsopstillingen, at køkken og bad var fra 2019. Det viste sig efter overtagelsen, at elementerne var fra 1992.
Køber fik medhold i, at oplysningerne var væsentligt misvisende — men det krævede en klagesag, og det tog tid.
Det kræver du af sælger:
- Fakturaer eller garantier på større arbejder
- Byggetilladelse ved tilbygninger og ombygninger
- Servicehistorik på oliefyr, varmepumpe eller andre anlæg
“Nyt køkken” uden dokumentation er ikke dokumentation.
3. Fejl i salgsopstillingen - Ejerudgifterne passer ikke til din situation
Ejerudgifterne i salgsopstillingen afspejler den nuværende ejers forhold — ikke nødvendigvis dine.
Ejendomsskatten kan stige, når ejendommen skifter hænder. Fællesudgifter i ejerforeninger ændrer sig. Varmeforbrug varierer med familiestørrelse og vaner. Og de kommende ejendomsskattereformer betyder, at de tal, der står i opstillingen i dag, kan se meget anderledes ud om to år.
Lav dit eget budget. Brug opstillingens tal som udgangspunkt — ikke som facit.
4. Fejl i salgsopstillingen - Servitutter og lokalplan er ikke forklaret
Du har set dig varm på at bygge en carport. Eller åbne en lille virksomhed hjemmefra. Eller opsætte et hegn mod nabogrunden. En servitut kan forhindre det hele — og den fremgår kun som en linje i salgsopstillingen, som de fleste købere springer over.
To servituttyper, jeg støder særligt ofte på:
- Dokument om bebyggelse, benyttelse mv. — kan begrænse hvad du må bygge, til hvilke formål grunden må anvendes, og afstand til skel
- Dokument om byggelinjer — fastsætter hvor tæt på vej eller skel du må bygge
Lokalplanen kan tilsvarende sætte begrænsninger på bebyggelsesprocent, tagmateriale, farvevalg og anvendelse.
Tjek begge dele, inden du beslutter dig — ikke bagefter.
5. Fejl i salgsopstillingen - Salgsopstillingen bliver ændret undervejs
Det ved de færreste: salgsopstillingen kan ændres i løbet af salgsprocessen. Formuleringer kan blødes op. Oplysninger kan justeres. Forbehold kan tilføjes eller fjernes.
Hvis der opstår uenighed om boligens tilstand, energiforhold eller angivne renoveringer, er det den version du kan dokumentere, der tæller.
Gør dette med det samme:
- Download PDF-versionen og gem den med datoen i filnavnet
- Tag screenshots af onlineannoncer
- Gem alle versioner du modtager
Lokalplanen kan tilsvarende sætte begrænsninger på bebyggelsesprocent, tagmateriale, farvevalg og anvendelse.
Tjek begge dele, inden du beslutter dig — ikke bagefter.