Mange boliger i Danmark skifter hænder uden at en ejendomsmægler er involveret. Sælger slår et opslag op i en lokal Facebook-gruppe, fortæller det rundt i sit netværk, og pludselig sidder du overfor en mulighed du ikke havde forventet. Det sker jævnligt. Det kan ende godt.
At der ikke er nogen mægler på sælgers side, betyder ikke at du som køber skal stå alene om processen.
Kan man købe hus uden mægler?
Ja. Dansk lovgivning stiller ingen krav om at en ejendomsmægler skal være involveret i en bolighandel. Sælger kan selv stå for markedsføring, fremvisning og underskrivelse, og du kan købe direkte fra sælger.
I en privathandel mangler du ikke sælgers faglighed. Du mangler en neutral part, der sikrer at processen er i orden, at dokumenterne holder, og at ingen af jer ender med en handel I fortryder. Det er mæglerens job. Når mægleren ikke er der, er det dit ansvar at tage stilling til det.
Hvor finder du boliger der sælges privat?
De fleste privathandler starter i netværket. Fortæl dine venner, din familie og dine kollegaer at du leder. Mange sælgere foretrækker at sælge til nogen de kender, eller som kender nogen de kender, fordi det sparer dem for processen med en mægler. Det er den mest undervurderede søgekanal der findes.
Lokale Facebook-grupper er den næstvigtigste kanal. Søg efter grupper med navne som “Køb og salg i [bynavn]” eller “Boliger og huse i [område]”. DBA har også private boligopslag, primært sommerhuse og andelsboliger.
Boligsiden og Boliga er domineret af mæglere, men en håndfuld private sælgere annoncerer der. Brikk.dk er specifikt bygget til privat boligsalg uden mægler og er værd at kende.
Det mangler der, når der ikke er en mægler
En ejendomsmægler varetager en lang række praktiske opgaver i en bolighandel: bestilling af tilstandsrapport og elinstallationsrapport, udarbejdelse af købsaftale, tinglysning af skøde og koordinering af betalingen ved overtagelse. Mægleren er en slags trafikdirigent for hele forløbet.
Når mægleren ikke er der, ryger alle de opgaver over i kløften mellem dig og sælger. Det er præcis der fejlene opstår.
Her er de mest almindelige problemer jeg ser ved privathandler der kommer til mig bagefter:
Købsaftalen er uklar om overtagelsesdato, hvad der medfølger af inventar og hvem der betaler hvilke omkostninger. Tilstandsrapporten mangler eller er ældre end to år, hvilket gør den juridisk ugyldig. Sælger har ikke tilbudt ejerskifteforsikring, som du som køber har ret til at få tilbudt. Servitutter på ejendommen er aldrig gennemgået og giver begrænsninger du ikke vidste om. Skødet er udfyldt med fejl, og tinglysningen trækker ud i måneder.
Ingen af disse problemer er uløselige. Men de er alle undgåelige, hvis du har en professionel ved siden af dig.
Det skal du tjekke, inden du underskriver noget
Uanset om du bruger rådgiver eller ej, er der fem dokumenter du skal insistere på at se, inden I sætter pen til papir.
- Tilstandsrapporten beskriver boligens synlige fejl og mangler, kategoriseret fra K1 (kosmetisk) til K3 (alvorlig) og UN (undersøges nærmere). Uden en gyldig tilstandsrapport har du som køber markant dårligere retsstilling, hvis du opdager skjulte fejl efter overtagelse. Rapporten må maksimalt være to år gammel.
- Elinstallationsrapporten kortlægger tilstanden på el-installationerne. En gammel installation kan udgøre en brandrisiko og er dyr at udbedre. Rapporten har en gyldighed på et år.
- BBR-meddelelsen er ejendommens officielle registrering hos kommunen. Tjek at areal, kælder, garage og eventuelle tilbygninger stemmer med hvad du kan se med egne øjne. Uregistrerede tilbygninger er et rødt flag, fordi du som ny ejer overtager ansvaret for at lovliggøre dem.
- Servitutter er begrænsninger knyttet til ejendommens grund, som du automatisk overtager. Det kan dreje sig om vejrettigheder for naboer, byggelinjer der begrænser hvad du må bygge, eller brugsret til en del af grunden. Du finder dem på tinglysning.dk under ejendommens matrikelnummer.
- Tingbogen viser al gæld og alle pantehæftelser på ejendommen. Sørg for at købesummen er tilstrækkelig til at sælger indfrier al gæld ved overtagelsen, så du ikke arver den.
Prisforhandling når der ikke er lavet en mæglervurdering
Ved et mæglersalg har sælger fået en vurdering inden boligen sættes til salg. Den vurdering afspejler markedsværdien og giver begge parter et fælles udgangspunkt.
Ved privathandel er den vurdering sjældent til stede. Det giver dig som køber en mulighed, men kun hvis du har styr på tallene.
Brug den offentlige ejendomsvurdering som et udgangspunkt, men tag den ikke for pålydende. Tjek sammenlignelige solgte boliger i området via boliga.dk og beregn en kvadratmeterpris. Kig på BBR-arealet og vurder om prisen afspejler stand og beliggenhed.
Har tilstandsrapporten skader i kategori K2 eller K3, er det legitime forhandlingskort. Indhent tilbud fra håndværkere og brug prisen som argument for et nedslag.
Jeg hjælper mange kunder med denne del af processen. Vil du have en professionel til at stå for selve forhandlingen, kan du læse mere om det under køberrådgivning med prisforhandling.
Hvorfor du bør bruge en køberrådgiver ved huskøb uden mægler?
En køberrådgiver er ikke det samme som en ejendomsmægler. Mægleren arbejder primært for sælger og er betalt af sælger. Jeg repræsenterer kun dig som køber, og mit honorar afhænger ikke af at handlen gennemføres til en bestemt pris.
Ved en privathandel er min rolle konkret, fordi der ikke er nogen anden professionel til at tage sig af processen. Jeg gennemgår alle relevante dokumenter, vurderer ejendommen juridisk, deltager i prisforhandlingen hvis du ønsker det, gennemgår eller udformer købsaftalen, og er tilgængelig hele vejen til overtagelsesdagen.
Min pris for fuld køberrådgivning er 7.500 kr., og 10.000 kr. hvis du vil have prisforhandling inkluderet. Du betaler, når handlen er gennemført. Falder handlen, betaler du kun for det arbejde, jeg har lavet. Se alle priser og hvad der er inkluderet her.
Sæt det op mod hvad det koster at overtage en bolig med en fejl du ikke havde opdaget: nyt tag løber på 150.000 til 300.000 kr. En ulovlig tilbygning kan koste dig muligheden for at bebo dele af huset. En skjult fugtskade i kælderen kan nå op på 100.000 kr. at udbedre.
Sæt tallene op mod hinanden: 7.500 kr. for rådgivning, op til 300.000 kr. for et tag du ikke vidste var udtjent.